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廉租房公租房建成后对房价的影响

 发布时间:2012-05-20 09:09:01        查看次数:1612
[摘要]:廉租房、公租房是我们国家住房保障制度中重要的组成部分,也是住房体系中的重要成员,是有效解决我国低收入者住房问题的重要途径。我国的廉租房公租房存在已经有好些年了,但由于很多原因,进度一直缓慢,步履维艰。近年来房价日益高涨,如何抑制高房价,保障逐步庞大的弱势群体的居住权利,实现房地产的健康发展已成为政府,人民关注最多的社会话题。

  [关键词]:廉租房 公租房 房价

  一、廉租房公租房现状

  中国的房地产好像是政府的一个不太听话的孩子,在中国政府一系列的严厉政策组合拳的作用下,形势依然相当严峻,房价高涨。电视剧《蜗居》的火爆热映也反映出了人民最真也最直接的心声。更危险的是房地产过热给中国宏观经累积了巨大的泡沫风险。出现这种现状,我们地区各级政府有不可推卸的责任。这其中极为重要的手段公租房、廉租房的建设体制不健全,建设跟不上步伐,从而导致反向调控作用力大打折扣。

  国家一直重视廉租房公租房的建设,地方政府也推行了相关政策,但是事实却是在全国291个地级市以上的城市中,其中还有70个尚未实施廉租住房制度,而实行廉租房政策的地市中廉租房所占的比重相对于人群比重相差极大,这说明尽管国家的政策很好,但实施的力度,覆盖面明显不够。与发达国家哪怕是我们的香港对比,差得太远。中国地多人跟多,平均起来,人均居住面积连世界平均水平都没达到。这是联合国提出的住房目标:人人享有适当的住房。其中“享有”并非“拥有”,但是在中国,连有合适的租房这一要求也远未达到。从我们中国的现状来看,一方面是少数有钱人、投资客炒房者大肆哄抬房价;另一方面是多数的中产阶级不断的成为房奴,而低收入者更加只有望房兴叹的份。公租房廉租房等社会保障性住房的供应不足使民众的住房承受能力极其脆弱。

  二、两个重要原因

  国家对公租房廉价房的重视已经不止十年了,但现在房价仍然还是一个劲的涨,无数的专家学者不知已经讨论了多少次。如城市化进程日益加快,大量农民工进城后,城市人口剧增,住房刚性需求加大导致市场刚性需要太大等,不一而足。但笔者一直认为在众多客观主观各种错综复杂的原因中最重要也是最根本的就是:住房保障制度缺位,亟待健全。制度的缺失不健全导致其他原因有空可钻,比如筹措资金不到位,公共财政投入不足,对开发商的补贴不够不到位,开发商无利可图缺乏开发兴趣,金融、财政和税收上的系统配套支持政策严重不足。政府对政策监管不力,缺位等等,这一系列的问题全部连带出来。

  其次,各地级政府执行不力。中央政府对个地级政府的建设监控不足,任其发展。许多城市注重自己经济建设,注重GDP数据的好看。公租房廉租房的建设不仅会使各级政府财政收入减少,而且还要费尽心思筹集资金建设这不够“形象”与“政绩”的工程,显然的会让地方政府唯恐避之不及,多数地方政府都是敷衍了事,不把国计民生放在心上。这样只能导致中低收入家庭住房问题被推向了房地产市场而非住房保障性工程,所以说地方政府对房价水涨船高负有不可推卸的责任。加强住房保障建设,健全保障制度,确保制度贯彻实施,先满足中底层收入群体的居住需求。加快建设与加强管理双管齐下,只有如此房价方能回归理性。

  三、公租房廉租房对房价作用

  显然,公租房和廉租房对房价是抑制作用,至于抑制作用的大小取决于一系列综合性的因素。我以下两个方面具体分析下:

  1、市场供需关系

  当前的中国正处于一个社会大变迁的时代,农村人口像潮水一样涌进城市,城市化进程也在日益加快。但问题也伴随着日益增多,特别是住房问题,人口的剧增导致住房需求的剧增,刚性需求的剧增极大的促使了房价的高涨。

  但根据市场原理,对于普通商品,要想降低商品价格无非是两个方面:增加供应量,减少需求量。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。而廉租房是政府解决城镇低收入居民最低生活保障标准的社会保障性质的住房,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向低收入职工出租,包括一些大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体,能在很大程度上解决“夹心层”住房困难体。此两者在两方面都能起到增加供应和减少需求的作用。据估计,廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。现在的市场是商品房市场一头独大,政府一个劲的卖地,开发商一个劲地圈地囤地,全国工地一片火热,商品房市场火热,而另一头保障性住房供给却是小的可怜,每年包括中央政府和地级政府对其的投资金额相对于普通商品房市场几乎可以忽略,廉价房公租房的建设进度严重滞后,这种状况下如果政府不加强管理,恐怕很长一段时间都得不到有效的解决。

  2、国家廉租房的发展阶段

  先看看政府的措施和效果:住房和城乡建设部08年表示,今后三年内要新增200万套廉租房并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9000亿元。今年两会期间温家宝就提出继续扩大保障性安居工程,建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万。可以说,保障性住房数量的增加,按理说房价应该有很大的缓解,至少不会猛涨,然而事实房价是怎样发展的呢?答案是大部分城市房价仍然在涨。

  我认为是还没有发展到一定的阶段,政府虽然投了这么多钱,但用在的地方却主要是林业、农垦和矿区等底层收入者的棚户区改造工程,并没有出现政府的廉价房与商品房争夺客源的局面,因而基本不影响城市房价。那么政府做错了吗?当然没错,只是当前中国的住房问题很多很复杂,不能一蹴而就。08年政府到现在用于廉租房和公租房等的钱没有影响房价是因为解决的问题是社会底层收入者最基本的生活保障水平,属于不解决就极有可能出乱子的问题。所以只有在这个问题解决的基础之上政府再大力投资建设公租房和廉租房,才能缓解商品房的刚性需求,才能正真抑制的房价。

  公租房廉租房制度的健全当然是建立在政府健全的管理制度,良好的政府执行能力之上。目前中国距离这样目标有很大的距离,要想真正抑制房价,让平头百姓受益,政府还要不断的加大努力。

  发达国家经过多年的发展,居民的各种福利待遇都远远优于现在的中国,也就不存在要解决最底层收入者的生活问题。他们早过了第一阶段,数据显示,发达国家廉租房公租房所占的比例远高于中国,日本有超过220万套公共廉租房,占全部住宅的4.7%,而法国甚至达到了1/4,并且还可以根据需要而增加廉租房比重。

  总而言之,第一阶段,廉租房公租房必须解决底层收入者的住房问题。这一阶段主要是国家中央政府投资解决。这一阶段的投资只是解决了小部分底层收入者的住房问题,当然不能抑制房价的上涨,这也就解释了08年到10年不抑制房价上涨的原因。 第二阶段才是为城市中低收入者创造安定且令其能接受的居住环境,建设公租房廉价房与商品房争夺客源的局面,从而抑制房价。这不仅需要国家中央政府的大力支持,还需要各地级人民政府通力执行,也需要各开发商等社会团体的努力合作。

  四、展望及总结

  中国政府对房地产的管制缺的不是政策与制度,而是执行力与时间。首先解决城市最底层人民的住房问题,而后大步迈向第二阶段,团结一切可以团结的力量,地方政府、开发商 、社会组织等各类机构拓宽筹资渠道,切实采取措施,扩大社会参与,积极拓宽廉租房的房屋来源。抑制日益高涨的房价,真正的为人民谋利益,才能使房地产走向正规健康的道路。

  参考文献:www.360qkw.com论文发表

  1、对当前全国主要城市楼市回暖调查分析 搜房网2010

  2、浅议我国廉租房制度 朱记军 杨易 2009.01月

  3、廉租房建设与国家宏观经济赵燕菁2009.03月

  4、廉租房才是平抑房价的“稳压器” 胡能灿 2010.08月


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